Méthodologie
L’objectif des TOP Fonds Immobiliers est de récompenser les meilleurs fonds immobiliers grand public référencés dans les contrats d’assurance vie et les PER proposés aux particuliers (hors SCPI).
Les fonds immobiliers constituent un pilier de l’allocation d’actifs des ménages sur longue période. Ils permettent aux épargnants français de diversifier leur portefeuille, en complément des actifs financiers (actions, obligations), en leur offrant un accès à des biens qu’ils ne pourraient pas acquérir personnellement. Ces véhicules sont aussi un moyen de bénéficier d’une gestion professionnelle, pour les personnes ne souhaitant pas ou plus gérer un patrimoine immobilier en direct. Enfin, ils sont plus accessibles que l’immobiliers physique, avec un ticket d’entrée de quelques dizaines d’euros seulement.
Le contexte a radicalement changé en peu de temps. Si l’année 2023 a été marquée par une forte baisse des transactions et des valeurs de certaines typologies d’actifs, les années 2024 et 2025 offrent des opportunités pour les gérants, et, in fine, aux épargnants.Dans ces conditions, il nous est apparu nécessaire de primer les meilleurs fonds (SC, OPCI) pour aider les épargnants à faire leur choix au moment d’investir ou de réviser la composition de leur(s) contrat(s).
Notre méthodologie tient compte des performances de l’année écoulée et des années précédentes, mais aussi de la stratégie d’investissement du gérant, sans négliger les frais. L’ESG est un critère important, alors que le bâti est l’une des principales sources d’émissions de gaz à effet de serre, et donc l’un des principaux contributeurs à la décarbonation de l’économie.
Ce prix récompense l’OPCI ayant affiché la meilleure performance en 2024.
Ce prix récompense la SC ayant affiché la meilleure performance en 2024.
Ce prix récompense un fonds immobilier de cœur de portefeuille, ayant des performances régulières dans la durée et dont le portefeuille est composé d’une grande variété d’actifs et/ou d’un grand nombre de biens, tout en étant facilement accessible (référencement dans de nombreux contrats).
Ce prix récompense le fonds qui a enregistré les meilleures performances à 5 ans (2020 – 2024). Sont analysés différents paramètres de performances. Outre la performance brute, la qualité de la société de gestion, la régularité des performances et la diversification du patrimoine peuvent être pris en compte.
Ce prix récompense le fonds qui a enregistré les meilleures performances à long terme (+ de 5 ans). Sont analysés différents paramètres de performances. Outre la performance brute, la qualité de la société de gestion, la régularité des performances et la diversification du patrimoine peuvent être pris en compte.
Ce prix récompense le fonds qui prend le mieux en compte les enjeux liés à la responsabilité sociale et environnementale.
Il s’agit du « coups de cœur » de la rédaction : un fonds immobilier pour constituer la base de l’allocation immobilière d’un épargnant en assurance vie ou PER.
Sur l’interface de remplissage des questionnaires, nous demandons aux postulants de remplir les champs suivants :
- INFORMATIONS GENERALES
Nom du fonds
Nom de la société de gestion
Type : SC ou OPCI
Date de création
Indicateur de risque SRI - STATISTIQUES
Montant de l’encours année n-2
Montant de l’encours année n-1
Collecte année n-2
Collecte année n-1
Référencements par des compagnies d’assurance
Présence en grille de gestion pilotée à horizon PER - CARACTERISTIQUES DU FONDS
Valorisation (quotidienne / hebdomadaire / bi-mensuelle / autres) - PERFORMANCES
Performance 2024
Performance 2023
Performance 2022
Performance sur 3 ans (2022-2024)
Performance sur 5 ans (2020-2024)
Performance sur 10 ans (2015-2024)
Performance depuis le lancement
Volatilité du portefeuille 1 / 3 / 5 ans
Objectif performance 2025 - FRAIS
Droits d’entrée
Frais de sortie
Frais de gestion
Pour la poche immobilière : frais d’acquisition et de cession
Commission de surperformance (oui/non, si oui : modalités)PATRIMOINE - Endettement
Effet de levier maximum en % (Loan to Value)
Effet de levier au 31/12/2024
Effet de levier au 31/12/2023
Nom expert immobilier
Stratégie d’investissement : Immobilier direct / Fonds de fonds / Mixte - Composition du patrimoine immobilier direct :
- Bureau
- Commerce
- Logistique / Activités
- Logement
- Santé / Education
- Hôtels, Tourisme, Loisirs
- Nombre de locataires
Durée résiduelle moyenne des baux (en années) - Répartition géographique du patrimoine immobilier direct
Part du patrimoine à Paris
Part du patrimoine en région parisienne (hors Paris)
Part du patrimoine en régions
Part du patrimoine en Allemagne
Part du patrimoine aux Pays-Bas
Part du patrimoine en Espagne
Part du patrimoine dans les autres pays de la zone euro
Part du patrimoine hors zone euro - Composition du patrimoine immobilier indirect
Part du patrimoine en SCPI
Part du patrimoine en fonds de private equity immobilier
Part du patrimoine en fonds de dette
Part du patrimoine en foncières cotées
Part du patrimoine dans d’autres actifs - Poche Financière
% du fonds au 31/12/2024
% du fonds au 31/12/2023
Composition de la poche financière (au 31/12/2024)
Monétaire
Obligataire
Autres actifs financiers
- ISR
Au niveau du fonds
Label ISR Immobilier (Oui/Non/En cours d’instruction)
Label Greenfin (Oui/Non/En cours d’instruction)
Label Finansol (Oui/Non/En cours d’instruction)
Classification SFDR
Article 8
Article 9
Article 6
Compatibilité de la stratégie d’investissement avec l’objectif de limiter le réchauffement climatique à 2 °C
Pourcentage d’immeubles certifiés (BREEAM, HQE, BBCA…)
Part du patrimoine faisant l’objet d’une mesure de consommation énergétique
Part du patrimoine ayant fait l’objet d’une évaluation des risques liés au changement climatique
Actions biodiversité
Part du patrimoine faisant l’objet d’une mesure de la qualité de l’air intérieur
Part du patrimoine à proximité des transports en commun
Part du patrimoine accessible aux personnes handicapées
Fonds de partage
Actions mises en place / actions à venirAu niveau de la SGP
Réalisation d’un bilan carbone / calcul de l’empreinte carbone
Compensation des émissions de carbone
Signataire des PRI des Nations-Unies
Nomination d’un directeur du développement durable / de l’ISR immobilier
Fonction « achats responsables »
Due diligences environnementales réalisées avant l’acquisition des actifs
Réalisation d’un suivi / d’une notation ESG des actifs
Politique d’exclusion d’actifs sur critères ESG (à l’acquisition, arbitrages)
Actions de sensibilisation des occupants
Part du CA consacré à des dons à des associations d’intérêt général et/ou au mécénat de compétences - Divers
Commentaires/précisions
Points forts du fonds immobilier
Nous effectuons :
- la vérification de la cohérence des données pour chaque acteur
- une analyse des reporting au 31/12
- une comparaison des réponses avec les données moyennes ou médianes de l’ensemble des répondants
- un classement des différents contrats pour chacune des réponses le permettant
Les prix sont déterminés par la rédaction de ToutSurMesFinances.com.
Tous les fonds immobiliers grand public de type SC ou OPCI (hors SCPI), disposant d’au moins un référencement auprès d’une compagnie, peuvent postuler aux TOP Fonds Immobiliers.