Méthodologie
TOP Fonds Immobiliers

LES OBJECTIFS

L’objectif des TOP Fonds Immobiliers est de récompenser les meilleurs fonds immobiliers grand public référencés dans les contrats d’assurance vie et les PER proposés aux particuliers (hors SCPI). Les fonds immobiliers constituent un pilier de l’allocation d’actifs des ménages sur longue période. Ils permettent aux épargnants français de diversifier leur portefeuille, en complément des actifs financiers (actions, obligations), en leur offrant un accès à des biens qu’ils ne pourraient pas acquérir personnellement. Ces véhicules sont aussi un moyen de bénéficier d’une gestion professionnelle, pour les personnes ne souhaitant pas ou plus gérer un patrimoine immobilier en direct. Enfin, ils sont plus accessibles que l’immobiliers physique, avec un ticket d’entrée de quelques dizaines d’euros seulement.  

Le contexte a radicalement changé en moins de deux ans. Si l’année 2023 a été marquée par une forte baisse des transactions et des valeurs de certaines typologies d’actifs, 2024 va offrir des opportunités pour les gérants, et, in fine, aux épargnants.  Dans ces conditions, il nous est apparu nécessaire de primer les meilleurs fonds (SC, OPCI) pour aider les épargnants à faire leur choix au moment d’investir ou de réviser la composition de leur(s) contrat(s).  

Notre méthodologie tient compte des performances de l’année écoulée et des années précédentes, mais aussi de la stratégie d’investissement du gérant, sans négliger les frais. L’ESG est un critère important, alors que le bâti est l’une des principales sources d’émissions de gaz à effet de serre, et donc l’un des principaux contributeurs à la décarbonation de l’économie.  

LES PRIX

Le TOP Fonds Immobiliers « OPCI : meilleure performance 2023 »

Ce prix récompense l’OPCI ayant affiché la meilleure performance en 2023.

Le TOP Fonds Immobiliers « SC : meilleure performance 2023 »

Ce prix récompense la SC ayant affiché la meilleure performance en 2023.

Le TOP Fonds Immobiliers « diversifiés »

Ce prix récompense un fonds immobilier de cœur de portefeuille, ayant des performances régulières dans la durée et dont le portefeuille est composé d’une grande variété d’actifs et/ou d’un grand nombre de biens, tout en étant facilement accessible (référencement dans de nombreux contrats). 

Le TOP Fonds Immobiliers « Meilleure performance à 5 ans »

Ce prix récompense le fonds qui a enregistré les meilleures performances à 5 ans (2019 – 2023). Sont analysés différents paramètres de performances. Outre la performance brute, la qualité de la société de gestion, la régularité des performances et la diversification du patrimoine peuvent être pris en compte.

Le TOP Fonds Immobiliers « Meilleure performance long terme »

Ce prix récompense le fonds qui a enregistré les meilleures performances à long terme (+ de 5 ans). Sont analysés différents paramètres de performances. Outre la performance brute, la qualité de la société de gestion, la régularité des performances et la diversification du patrimoine peuvent être pris en compte.

Le TOP Fonds Immobiliers « Éco-responsable»

Ce prix récompense le fonds qui prend le mieux en compte les enjeux liés à la responsabilité sociale et environnementale.

Grand Prix du TOP Fonds immobiliers

Il s’agit du « coups de cœur » de la rédaction : un fonds immobilier pour constituer la base de l’allocation immobilière d’un épargnant en assurance vie ou PER.  

RECUEIL DES DONNEES

Sur l’interface de remplissage des questionnaires, nous demandons aux postulants de remplir les champs suivants :

  • INFORMATIONS GENERALES  Nom du fonds  
    Nom de la société de gestion
    Type : SC ou OPCI
    Date de création
  • STATISTIQUES 
    Montant de l’encours année n-2  
    Montant de l’encours année n-1 
    Collecte année n-2
    Collecte année n-1
    Référencements par des compagnies d’assurance
    Présence en grille de gestion pilotée à horizon PER 
  • CARACTERISTIQUES DU FONDS
    Valorisation (quotidienne / hebdomadaire / bi-mensuelle / autres)
  • PERFORMANCES
    Performance 2023
    Performance 2022
    Performance 2021
    Performance sur 3 ans (2021-2023)
    Performance sur 5 ans (2019-2023)
    Performance sur 10 ans (2014-2023)
    Performance depuis le lancement
    Volatilité du portefeuille 1 / 3 / 5 ans
    Indicateur de risque AMF
    Objectif de performance 2024
  • PATRIMOINE
    Endettement
    Effet de levier maximum en % (Loan to Value) 
    Effet de levier au 31/12/2023 
    Effet de levier au 31/12/2022 
    Nom expert immobilier 
    Stratégie d’investissement : Immobilier direct / Fonds de fonds / Mixte 
    Composition du patrimoine immobilier direct : 
    – Bureau 
    – Commerce 
    – Logistique / Activités 
    – Logement 
    – Santé / Education 
    – Hôtels, Tourisme, Loisirs 
    Nombre de locataires 
    Durée résiduelle moyenne des baux (en années)
    Répartition géographique du patrimoine immobilier direct 
    Part du patrimoine à Paris 
    Part du patrimoine en région parisienne (hors Paris) 
    Part du patrimoine en régions 
    Part du patrimoine en Allemagne 
    Part du patrimoine aux Pays-Bas 
    Part du patrimoine en Espagne 
    Part du patrimoine dans les autres pays de la zone euro 
    Part du patrimoine hors zone euro 
    Composition du patrimoine immobilier indirect 
    Part du patrimoine en SCPI 
    Part du patrimoine en fonds de private equity immobilier 
    Part du patrimoine en fonds de dette 
    Part du patrimoine en foncières cotées 
    Part du patrimoine dans d’autres actifs 
    Poche Financière 
    % du fonds au 31/12/2023 
    % du fonds au 31/12/2022 
    Composition de la poche financière (au 31/12/2023) 
    Monétaire 
    Obligataire 
    Autres actifs financiers
  • FRAIS   Droits d’entrée
    Frais de sortie
    Frais de gestion
    Pour la poche immobilière : frais d’acquisition et de cession
    Commission de surperformance (oui/non, si oui : modalités) 
  • ISR
    Au niveau du fonds 
    Label ISR Immobilier (Oui/Non/En cours d’instruction) 
    Label Greenfin (Oui/Non/En cours d’instruction)
    Label Finansol (Oui/Non/En cours d’instruction) 
    Classification SFDR 
    Article 8 
    Article 9 
    Article 6
    Compatibilité de la stratégie d’investissement avec l’objectif de limiter le réchauffement climatique à 2 °C 
    Pourcentage d’immeubles certifiés (BREEAM, HQE, BBCA…) 
    Part du patrimoine faisant l’objet d’une mesure de consommation énergétique 
    Part du patrimoine ayant fait l’objet d’une évaluation des risques liés au changement climatique 
    Actions biodiversité 
    Part du patrimoine faisant l’objet d’une mesure de la qualité de l’air intérieur 
    Part du patrimoine à proximité des transports en commun 
    Part du patrimoine accessible aux personnes handicapées 
    Fonds de partage 
    Actions mises en place / actions à venir 
    Au niveau de la SGP 
    Réalisation d’un bilan carbone / calcul de l’empreinte carbone 
    Compensation des émissions de carbone 
    Signataire des PRI des Nations-Unies 
    Nomination d’un directeur du développement durable / de l’ISR immobilier 
    Fonction « achats responsables » 
    Due diligences environnementales réalisées avant l’acquisition des actifs 
    Réalisation d’un suivi / d’une notation ESG des actifs 
    Politique d’exclusion d’actifs sur critères ESG (à l’acquisition, arbitrages) 
    Actions de sensibilisation des occupants 
    Part du CA consacré à des dons à des associations d’intérêt général et/ou au mécénat de compétences
  • Divers  
    Commentaires/précisions
     

TRAITEMENT DES DONNEES

Nous effectuons : 

  • la vérification de la cohérence des données pour chaque acteur  
  • une analyse des reporting au 31/12 
  • une comparaison des réponses avec les données moyennes ou médianes de l’ensemble des répondants  
  • un classement des différents contrats pour chacune des réponses le permettant  

Les prix sont déterminés par la rédaction de ToutSurMesFinances.com.  

UNIVERS

Tous les fonds immobiliers grand public de type SC ou OPCI (hors SCPI), disposant d’au moins un référencement auprès d’une compagnie, peuvent postuler aux TOP Fonds Immobiliers 

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