Méthodologie
Le jury des TOP SCPI 2025 est composé de personnalités des mondes de l’épargne et de l’immobilier n’ayant aucun lien économique avec des gestionnaires ou distributeurs de SCPI.
En 2025, le jury est composé de :
- Stéphane Baudin, dirigeant et administrateur de sociétés
- Andreea Danci, présidente et co-fondatrice de We Are Olivia
- Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers (IMSI),
- Nadia Dhaoidi, Fondatrice de Nujum.
Le jury est supervisé par Olivier Brunet, co-fondateur de ToutSurMesFinances.com.
Après avoir créé en 2013 les TOP de L’Assurance Vie en ligne qui récompensent chaque année les meilleurs contrats vendus sur Internet, ToutSurMesFinances.com a lancé en 2018 les TOP SCPI.
L’objectif des TOP SCPI est de récompenser les meilleures SCPI de rendement.
Alors que la SCPI est devenue un outil incontournable sur le marché de l’épargne avec 88,6 milliards d’€ de capitalisation au 31 décembre 2024, la rédaction de ToutSurMesFinances.com a jugé nécessaire de créer des prix permettant aux particuliers d’y voir plus clair dans l’offre proposée, dans un contexte de bouleversé par la correction des prix, ce qui a conduit à rebattre les cartes du marché (baisses de prix de parts, nombre inédit de lancements de nouvelles SCPI).
Notre méthodologie repose sur une analyse des données à long terme sur la base des informations recueillies auprès des répondants sur un Extranet sécurisé.
Ce prix récompense la SCPI qui a enregistré les meilleures performances à long terme. Sont analysés différents paramètres de performances. Outre la performance brute, la qualité de la société de gestion, la régularité des performances et la diversification du patrimoine peuvent être pris en compte par le jury.
Ce prix récompense les jeunes SCPI qui n’ont pas encore pu faire leurs preuves à moyen-long termes, eu égard à leur lancement relativement récent. Outre la qualité de l’équipe de gestion, l’originalité du positionnement, la pertinence de la stratégie et/ou des moyens pour la mettre en œuvre peuvent être pris en compte par le jury.
Ce prix récompense la SCPI de moins de 4 ans jugée la plus prometteuse : positionnement / stratégie d’investissement, outils et/ou services innovants mis à la disposition des associés et des intermédiaires, etc.
Ce prix récompense la SCPI qui prend le mieux en compte les enjeux liés à la responsabilité environnementale et sociale.
Ce prix récompense la SCPI lancée en 2024 ou en 2025, dont la stratégie est jugée la plus pertinente et/ou dont la dynamique semble la plus porteuse. Sont considérés : le positionnement (typologique et/ou géographique) / la stratégie d’investissement, la pris en compte des enjeux ISR, les outils et/ou services innovants mis à la disposition des associés et des intermédiaires, le modèle de distribution, etc.
Ce prix récompense la SCPI dont l’interaction avec les associés est la plus aboutie : qualité du bulletin d’information, du site Internet, existence d’une newsletter, événements organisés à destination des associés, transparence de la communication.
Ce prix est décerné aux SCPI répondant aux besoins et aux aspirations des épargnants/internautes selon les journalistes de la rédaction du média en ligne ToutSurMesFinances.com.
Ce prix récompense des initiatives inspirantes pour l’ensemble de la profession des gestionnaires d’actifs immobiliers, que le jury souhaite saluer, en raison de leur intérêt pour l’épargnant et/ou pour la société.
Il s’agit du « coup de cœur » des jurés. Ce prix doit être décerné à l’unanimité. Il peut couronner une SCPI déjà primée dans le palmarès.
À l’exception du prix « Meilleure nouvelle SCPI » et du « Prix spécial », un prix OR est décerné pour chaque TOP dans chacune des catégories suivantes :
- Diversifiée
- Commerces
- Bureaux
- Thématique (santé et éducation, résidentiel, logistique et locaux d’activité, hôtels/tourisme/loisirs, alternatifs)
Sur l’interface de remplissage des questionnaires, nous demandons aux postulants de remplir les champs suivants :
- INFORMATIONS GENERALES
Nom de la SCPI
Nom de la société de gestion
Indicateur de risque SRI
Type (diversifiée, prépondérance bureaux, prépondérance commerces, prépondérance résidentiel, etc.)
Date de création - STATISTIQUES
Nombre d’associés (au 31/12/2023 et au 31/12/2024)
Capitalisation (au 31/12/2023 et au 31/12/2024)
Collecte 2024
Collecte 2023
Proportion d’associés personnes physiques (% de la capitalisation)
Souscription en ligne pour particuliers (sans intermédiaire) - VERSEMENTS PROGRAMMES
Montant initial (en €)
Nombre de parts
Versement mensuel minimum (en €) - PATRIMOINE DE LA SCPI
Nombre d’immeubles (au 31/12/2024)- Dont nombre d’immeubles détenus en direct, à 100%
Nombre de locataires (au 31/12/2024)
Durée résiduelle moyenne des baux (en années)
Ratio d’endettement
Part du patrimoine acquis depuis le 01/10/2022 (au 31/12/2024) - RÉPARTITION GEOGRAPHIIQUE DU PATRIMOINE
Part du patrimoine à Paris
Part du patrimoine en région parisienne hors Paris
Part du patrimoine en régions
Part du patrimoine en Allemagne
Part du patrimoine aux Pays-Bas
Part du patrimoine en Espagne
Part du patrimoine dans les autres pays de la zone euro
Part du patrimoine hors zone euro - PERFORMANCES DE LA SCPI
TD prévisionnel 2025 (brut de fiscalité étrangère)
TD 2024 (brut de fiscalité étrangère)
TD 2024 (net de fiscalité étrangère)
TD 2023 (brut de fiscalité étrangère)
TD 2023 (net de fiscalité étrangère)
Dividende par part 2024
dont dividende ordinaire
dont prélèvement sur report à nouveau
dont distribution sur plus-value
Dividende par part 2023
dont dividende ordinaire
dont prélèvement sur report à nouveau
dont distribution sur plus-value
Report à nouveau par part (au 31/12/2023 et au 31/12/2024)
Date de la dernière revalorisation du prix de part
% de revalorisation
Variation du prix moyen de la part en 2024
Taux d’occupation financier T2 2024
Taux d’occupation finanier T2 2023
Prix de souscription de la part HT
Prix de souscription de la part TTC
Valeur de réalisation (en € par part au 31/12/2024)
Valeur de réalisation (en € par part au 31/12/2023)
Taux d’encaissement des loyers en 2024
Taux d’encaissement des loyers en 2023
TRI 5 ans (2020-2024)
TRI 10 ans (2019-2024)
TRI 20 ans (2005-2024)
TRI depuis la création (+ année d’origine)
Parts en attente de cession au 31/12/2023 et au 31/12/24 (en % de la capitalisation et en nombre de parts)
Mise en place d’un fonds de remboursement (oui/non)
- FRAIS
Frais de souscription HT (en % du prix de souscription)
Frais de gestion annuels (en % des loyers perçus)
Frais d’acquisition d’actifs (en %)
Frais de cession d’actifs (en %)
Délai de jouissance
Commission de retrait (en %, nombres d’années) - COLLECTE
Limitation de la collecte
Réseaux de distribution (% de la collecte 2024)
Banque de détail
Banques privées/CGPI
Distribution directe
Part de la collecte en assurance vie (% de la collecte 2024) - BULLETIN DE SOUSCRIPTION / RELATIONS ASSOCIÉS
Année de la dernière refonte des bulletins d’information
Délai de mise à disposition du bulletin aux associés (en nombre de jours après la fin du trimestre/semestre considéré)
Périodicité du bulletin (trimestrielle, semestrielle)
Newsletter envoyée aux associés
Organisation d’événements à destination des associés
Dispositif de relation avec les associés - ESG : au niveau de la société de gestion
Réalisation d’un bilan carbone / calcul de l’empreinte carbone
Compensation des émissions de carbone
Signataire des PRI des Nations unies
Nomination d’un directeur du développement durable / de l’ISR immobilier
Fonction « achats responsables »
Due diligences environnementales réalisées avant l’acquisition des actifs
Réalisation d’un suivi / d’une notation ESG des actifs
Politique d’exclusion d’actifs sur critères ESG (à l’acquisition, arbitrages)Actions de sensibilisation des occupants
Part du CA consacré à des dons à des associations d’intérêt général et/ou au mécénat de compétences - ESG : au niveau de la SCPI
Label ISR immobilier (si oui, approche « Best-in-class » ou « Best-in-progress », objectifs principaux)
Classification SFDR
Si SFDR 9 : objectif d’investissement durable
Compatibilité de la stratégie d’investissement avec l’objectif de limiter le réchauffement climatique à 2 °C
Pourcentage d’immeubles certifiés (BREEAM, HQE, BBCA…)
Part du patrimoine ayant fait l’objet d’une évaluation des risques liés au changement climatique
Actions en faveur de la préservation de la biodiversité
Part du patrimoine faisant l’objet d’une mesure de la qualité de l’air intérieur
Part du patrimoine à proximité des transports en commun
Part du patrimoine accessible aux personnes handicapées
SCPI de partage (oui/non)
Si oui, détail du mécanisme de partage - DIVERS
Si SCPI créée en 2024 : allocation cible (géographique, typologique)
Évolutions et innovations majeures apportées en 2024 et début 2025
Points forts de la SCPI
Les membres du jury reçoivent chacun un identifiant et un code personnel leur permettant de consulter les questionnaires renseignés sur l’Extranet. Quelques jours après la clôture des questionnaires en ligne, les jurés sont réunis pour débattre ensemble de leurs choix respectifs.
Les lauréats sont choisis à la majorité absolue, à l’exception du Grand prix du jury qui requiert l’unanimité des jurés.
Cinq lauréats sont primés pour chaque TOP (sauf « Meilleure nouvelle SCPI » et prix spécial ») : le TOP d’Or, dans les catégories suivantes :
- Commerce
- Bureaux
- Diversifiée > 500M€ de capitalisation
- Diversifiée < 500M€ de capitalisation
- Spécialisée (santé et éducation, résidentiel, logistique et locaux d’activité, hôtels/tourisme/loisirs, alternatifs)
Toutes les sociétés de gestion de SCPI agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), peuvent postuler aux TOP SCPI 2025 pour le compte de leurs SCPI dont elles assurent la gestion.
L’univers des TOP SCPI 2025 couvre les SCPI autres que les SCPI fiscales (qui procurent un avantage fiscal à leur souscripteur, de type SCPI Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier, monuments historiques).